Gayrimenkul hukukunda en çok yer alan sorunlardan biri de kiracının ödediği“depozito” konusudur. Halk arasında depozito olarak anılan bu ödeme aslında hukuki açıdan, kiralanan malda, kira ilişkisinin devamı boyunca ortaya çıkacak olası zararların tazmini için verilmiş geçici bir “güvence”dir.
Keza Türk Borçlar Kanunu’nun depozitoyu ele alan 342. maddesinin başlığı da “kiracının güvence vermesi” şeklinde düzenlenmiştir. Yukarıda belirtildiği üzere depozito, yani güvence bedeli talep etmenin asıl amacı sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme konusunda teminat oluşturmaktır. Kira sözleşmesinin başında kiralayana verilen depozito; kanun gereği verilmesi zorunlu bir husus olmamakla birlikte ortaya çıkması tarafların sözleşme ile kararlaştırılmalarına bağlıdır.
- madde ayrıca depozitonun kapsam ve içeriğine dair de bir takım sınırlamalar getirmiştir. Öyle ki, eğer taraflar depozito verilmesi hususunda karara varmışlar ve kiracıya güvence verme borcu getirilmiş ise, bu bedel en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilecektir. Bu noktada merak konusu olan başka bir durum ise, kira bedelinin yıllık ya da altı aylık olarak belirlendiği hallerde depozito miktarının nasıl hesaplanacağıdır. Güvence bedelinin üst sınırı bu hallerde; kiracılık süresinin aylara bölünerek bir aylık bedelin bulunması ve bunun üç ile çarpılması ile ortaya çıkacaktır.
Depozitonun kapsamını ele alan kanun hükmünden de anlaşılacağı üzere, bedelin üç aylık kira bedeli ile sınırlandırılmış olması kiracı yararına getirilmiş emredici bir kuraldır.
Depozito bedeline getirilen üst sınırın yanı sıra bunun ödenme şeklinin nasıl olacağı da hükme bağlanmıştır. Buna göre güvence para olarak verilecekse kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatıracak, güvence bir kıymetli evrak olarak verilecek ise bankaya depo edilecektir.
Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verecek, böylece herhangi bir zarar ortaya çıkmış ise mal sahibi bu giderleri depozito bedelinden karşılayabilecektir.
Peki, taraflar arasında depozito ödenmesine karar verilmesine rağmen, kiracı güvence bedelini ödemekten kaçınır ise durum ne olacaktır? Bu halde kanun kiralayana bir takım seçimlik haklar tanımaktadır. İlk olarak kiralayan, kiracı aleyhine aynen ifa davası açabileceği gibi icra takibi de başlatabilecektir. Ayrıca henüz taşınmazı teslim etmemiş ise teslimden kaçınabilecek ya da teslim etmiş ise sözleşmeye aykırılık çerçevesinde sözleşmeyi olağanüstü olarak feshedebilecektir.
Kira sözleşmesine aykırı herhangi bir kullanım olmadan sözleşmenin sona ermesi ve taşınmazın tahliyesi halinde ise kiralayanın aldığı depozitoyu iade etme yükümlülüğü ortaya çıkacaktır. Kiraya veren, kiracının istemi üzerine kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.
Uygulamada ise depozito bedelinin hiç iade edilmemesi ya da eksik iadesi konusunda bir takım sorunlar ortaya çıkmaktadır. Bilinmelidir ki depozito bedelinin geri alınabilmesi için gereken ilk şart, kiralananın nasıl alındıysa aynı şekilde teslim edildiğinin ispatlanmasıdır. Bu noktada kira ilişkisinin başında, kiralananın durumu ve bünyesinde barındırdığı demirbaşların bir listesini oluşturmak depozitonun ne kadarlık kısmının geri verileceğinin tespitinde taraflara yardımcı olacaktır.
Uygulamada ortaya çıkan diğer bir sorun ise depozito bedelinden hangi kalemler için kesinti yapılacağıdır. Kiracının elbette ki kiraladığı malı düzgün ve özenli kullanması gerekir. Ancak olağan kullanım dolayısıyla zaman içinde meydana gelen yıpranmalar dolayısıyla depozitodan kesinti yapılamayacak yalnızca normal olmayan ve beklenmeyen zararlar için kesinti mümkün olacaktır.
